Як правильно вибрати приватний будинок для постійного проживання



«Мрії збуваються і не збуваються» — ці слова з відомої пісні я часто згадую, коли мова заходить про придбання заміського будинку. Щоб будівельно-технічні проблеми, виявлені після покупки будинку, не отруїли радість існування, краще виявити їх заздалегідь.

Як правильно вибрати приватний будинок для постійного проживання фото

До мене як до будівельного експерту часто звертаються за допомогою при покупці будинку, і один з перших питань такий: скільки часу піде на огляд будинку? Я відповідаю, що максимум дві-три години. У більшості така відповідь викликає подив: як за такий короткий час можна оцінити якість житлового будинку? І запитали про інструментальне обстеження, відкопування фундаментів і т.д.

Відповідаю: всі основні проблеми з якістю спорудження будинку виявляються візуально без проведення інструментального обстеження. Якщо при огляді виникають підозри на будівельний шлюб — будинок краще не купувати. Але почнемо по порядку.

Радимо прочитати статтю про облаштування декоративного фонтану на дачі самостійно на нашому сайті.

Як правильно вибрати і купити приватний будинок

Всі будинки що продаються  я поділяю на три категорії по експлуатаційної придатності:

  • «Хороші» будинки, готові до проживання або до продовження будівництва;
  • Будинки з недоліками, усуненими без великих витрат;
  • «Погані» будинки, які купувати не можна через масові непереборні дефекти (простіше знести і побудувати новий).

«Хороші» будинки, які я відразу рекомендую купувати, зустрічаються досить рідко. «Погані», на жаль, зустрічаються набагато частіше, і їх треба обходити стороною.

Найбільша кількість проданих будинків відноситься до середньої категорії. Вони вимагають ремонту, але витрати часу і коштів можна встановити і оцінити за результатами проведення огляду. Зазвичай протягом двох-трьох днів складається кошторис на ремонт, яка є обґрунтованим предметом торгу при покупці. Як правило, такі будинки купуються, і покупці і продавці залишаються задоволені угодою.

Ступінь готовності будинків до покупки

За ступенем готовності будинку поділяються на:

  • готові до проживання (можливо з проведенням поточного косметичного ремонту) з терміном експлуатації більше одного року;
  • побудовані для продажу, в яких ще не жили;
  • ті, що в стадії незавершеного будівництва.

Оптимальна категорія — будинки з терміном експлуатації більше одного року. Про них можна сказати, що вони пройшли «обкатку», перевірені в експлуатації. Максимум дефектів і недоліків вже проявилися, будинок дав максимальну природну осадку, при якій можуть виникати тріщини і деформації.

Не варто лякатися косметичного ремонту, тим більше що обробити житло краще на свій смак.

Побудований будинок для продажу

Свіжі будинку вражають новизною і відсутністю слідів проживання чужих людей, але таять приховані дефекти, невидимі під оздоблювальними покриттями і матеріалами. І знову ж будинок дасть неминучу осадку, яка перевірить на міцність нові конструкції. На жаль, при осіданні дуже часто виникають тріщини в стінах. Частина їх по ширині розкриття буває допустима. Такі тріщини усувають при поточному ремонті з заміною оздоблювальних покриттів.

Окремо про будинки, побудованих на продаж. Тут треба бути дуже уважними і обережними, так як за красивою обробкою стін, підлог і стель можуть перебувати економні конструкції, що таять масу прихованих дефектів — від недостатнього армування ж / б монолітних конструкцій до порожніх швів цегляної кладки. Це призведе до постійного розтріскування огороджувальних конструкцій, яке вже не приховати ремонтом оздоблювальних покриттів.

При покупці щойно збудованого будинку треба попросити проектну та виконавчу документацію. Якщо у продавця вона відсутня, краще відразу відмовитися від покупки. Схоже, що будівельники і продавець в цьому випадку економили на всьому, навіть на розробці проектної і на оформленні виконавчої документації.

Купівля недобудованого будинку

З недобудованими будинками теж треба бути вкрай уважними. Такі будинки залучають низькою ціною, але це завжди говорить про щось погане в продажі будинку. Знову ж, просите у продавця проектну та виконавчу документацію.

Незавершений будинок при покупці фото

Такий недобудований будинок купувати не можна. Бетон коричневий і за зовнішнім виглядом вкрай неміцний. Пінобетонні блоки зруйнувалися від впливу вологи.

Якщо її немає, але будинок купити дуже хочеться, проведіть будівельно-технічну експертизу. За її результатами ви зможете прийняти розумне рішення. Можливо, недобудований будинок доведеться демонтувати через неможливість продовження будівництва.

Три правила огляду будинку перед покупкою

1. Перше правило: до питання покупки будинку підходити тверезо і без поспіху. На ринку нерухомості пропозицію будинків величезна і є реальна можливість вибору.



2. Друге правило: попросіть перед оглядом у продавця проектну та виконавчу документацію (бажано в електронному вигляді) і вивчіть її перед оглядом: ознайомтеся з плануванням, стіновими і конструктивними матеріалами, розташуванням інженерних комунікацій і т.д.

3. Третє правило: візьміть на огляд фотоапарат, ліхтарик, рулетку, металеву лінійку, бінокль, термометр і молоток. Огляд проводите тільки вдень при природному освітленні. Попередьте продавця про те, що ви хочете оглянути всі житлові та технічні приміщення, включаючи горище і підпілля. При хорошій якості будівництва в усі приміщення повинен бути нормальний доступ.Націльте себе на виявлення дефектів і недоліків, які після огляду необхідно буде оцінити і зважити для прийняття рішення.

Почніть огляд будинку перед покупкою зовні

Огляд почніть з фасадів (з вулиці), цоколя і вимощення будівлі. Станом цоколя і прилеглим до нього зовнішніх стін можна зробити висновок про стан фундаментів в цілому. На них не повинно бути:

  • тріщин,
  • слідів намокання і руйнувань обробки,
  • слідів зовсім свіжого ремонту (зазвичай перед продажем для приховування дефектів роблять локальний ремонт).
Почніть огляд будинку зовні
Такі тріщини в стіні і цоколі свідчать про поганий фундамент

Відмостка не повинна мати провалів і великих тріщин, примикання вимощення до фундаменту повинно бути ізольованим від попадання води. Не повинно бути і ознак зсуву вимощення від цоколя.

Якщо цоколь оброблений каменем або плиткою, треба переконатися, що обробне покриття має міцне зчеплення з основою. Постукайте дерев’яною ручкою молотка по обробці цоколя в різних місцях — звук повинен бути глухим і всюди однаковим. «Барабанний» звук свідчить про порожнечі між каменем і підставою, що неприпустимо.

Сліди намокання і руйнування свідчать про погану гідроізоляцію підземних конструкцій від грунтів. Даний дефект практично неможливо поправити. Хорошу гідроізоляцію підземних конструкцій можна зробити тільки під час будівельно-монтажних робіт, будь-які ремонтні роботи з гідроізоляції підземних конструкцій дуже затратні і не дають гарантованого результату.

Тріщини в цоколі і зовнішніх стінах з шириною розкриття більше 0,5 мм свідчать про недостатні міцності і несучої здатності фундаментів і грунтів підстав. Підсилення фундаментів — непроста і витратна робота.

При огляді будинку не соромтеся задавати продавцеві питання, а відповіді аналізуйте — вірити на слово продавцеві не можна.

Огляд будинку зовні - важливий момент

Уважно огляньте всі зовнішні стіни на предмет виявлення тріщин і протікання з покрівлі. Як правило, тріщини з’являються поруч з віконними і дверними отворами, в місцях обпирання покрівлі на стіни, в кутах стін. Ширина їх розкриття більше 0,5 мм свідчить про недостатню міцність та несучість здатність стін.

Огляд будинку зовні для уникнення проблем в майбутньому
Будинок продається. Ось так бетонна перемичка! Та й примикання стіни до вікна їй до пари

Великий будинок в лісі під обробку був куплений явно не дивлячись. У будинку тріснуло і прогнулося міжповерхове перекриття через недостатнє армування (змонтована одна сітка арматури в середині перекриття):

Огляд будинку перед покупкою
Великий будинок в лісі під обробку був куплений явно не дивлячись

Всі внутрішні стіни і перегородки втратили опору і теж розтріснулися.

Огляд будинку перед покупкою - цінний момент

Де потрібен бінокль при огляді будинку перед купівлею

Необхідно оглянути покрівлю з вулиці. При відсутності безпечного доступу відійдіть на відстань і огляньте в біноколь.

  • Лінії ковзанів повинні бути рівними і прямими.
  • Покриття покрівлі не повинно мати явних дефектів (здуття, деформацій, прогинів та ін.).
  • Уважно огляньте ендови і примикання покрівлі до випусків вентшахта і димових труб. Все що примикають елементи покрівлі повинні мати герметичне прилягання до конструкцій труб і шахт. Водостоки не повинні мати пошкоджень (прогинів).
  • Огляньте карнизи. Якщо будинок має теплу мансарду, то обов’язково повинні бути вентилюючі елементи в карнизах покрівлі (софіти з перфорацією, зазори між планками обробки, зазор в торці покрівлі з москітною сіткою).

Дефекти покрівлі також можна побачити з боку горища або мансарди.

Огляд дерев'яного будинку перед його покупкою фото
Примикання пароізоляції покрівлі до стін виконані погано

Огляд дерев’яного будинку зі зрубом з колод або бруса 

Оцініть візуально якість деревини: не повинно бути ознак гнилі, сучків, що випали, глибоких тріщин. Огляньте уважно нижні колоди, що примикають до цоколя, — вони гниють в першу чергу.

Оцініть стан міжвінцевих пазів, які повинні бути щільно проконопачені або забиті герметиком. Якщо є видимі зазори, просуньте в них металеву лінійку для визначення глибини. Якщо зазор глибокий, доведеться виконати складну роботу по герметизації зовнішніх стін.

Цей красивий дерев’яний будинок з модринового лафета мав серйозний недолік — негерметичні кутові з’єднання. Взимку в будинку буде холодно.

Огляд дерев'яного будинку зі зрубом з колод або бруса
Дерев’яний будинок з модринового лафета

Також були погано виконані примикання пароізоляції покрівлі до стін, і по стінах стікав конденсат.

Огляд дерев'яного будинку перед його покупкою
Примикання пароізоляції покрівлі до стін виконані погано

Будинок був куплений зі знижкою на ремонт, і нові мешканці залишилися задоволені.

Порада: при виявленні ознак гниття (рихлість деревини, сліди ураження грибками або комахами) відмовтеся від покупки.

Йдемо всередину будинку при огляді

Відразу ж оцініть відкривання вхідних дверей — не повинно бути заїдань, двері повинні закриватися щільно і легко.

Йдемо всередину будинка при огляді

Цей дерев’яний будинок продавався в категорії «під чистову обробку». На ділі його потрібно демонтувати, так як бруси в кутах згнили і з’єднання втратили міцність

Почати огляд будинку краще з підвалу, якщо такий є. У підвалі має бути сухо, повітря не повинен бути затхлим. Стіни і підлога повинні бути сухими і без слідів потьоків води.

Йдемо всередину будинка при огляді -важливо
Сирий підвал, гідроізоляція явно неякісна

Оздоблювальні матеріали (особливо на стиках з підлогою) повинні бути чистими і однорідними. Будь-які сліди підтікання або тріщини будуть свідчити про недоліки в підземних конструкціях.

Йдемо всередину будинка при огляді
Будь-які сліди підтікання або тріщини будуть свідчити про недоліки в підземних конструкціях

У підвалі обов’язково повинна бути припливна і витяжна вентиляція для забезпечення сприятливих температури і вологості повітря. При відсутності підвалу запитайте у продавця про наявність техпідпілля і доступу в нього. Якщо воно є, але немає доступу, то це або помилка будівельників, або відсутність бажання у продавця пускати вас туди.

При огляді дерев’яного будинку підпілля треба оглянути обов’язково, щоб оцінити стан нижніх колод (брусів) і статевих лаг — вони гниють в першу чергу.

  • Зверніть увагу на ділянки стін близько віконних прорізів і на стан віконних відкосів. Тут не повинно бути ні тріщин, ні слідів намокання. Часто через погану герметизації монтажних швів віконних блоків порушуються гідро- і теплоізоляція примикань віконних блоків до стін. Результат — переохолодження відкосів, випадання конденсату і постійні сліди намокання і руйнування покриттів відкосів.
  • Перевірте відкривання всіх вікон і дверей — воно повинно бути легким і тихим.
  • Якщо в будинку є міжповерхові сходи, кілька разів пройдіться по ній. Підйом і спуск повинні бути легкими і приємними, поручні повинні бути міцними і нерухомими.
  • Зверніть увагу на стан всіх оздоблювальних покриттів, особливо на керамічну плитку. Все тієї ж дерев’яною ручкою молотка простукаєте її за аналогією з фасадної плиткою.
  • І нарешті, уважно огляньте мансарду або горище на наявність слідів протікання і гниття конструкцій покрівлі.

У цій статті ми не встигнемо розглянути питання перевірки інженерних комунікацій і повернемося до цієї теми в наступний раз. Але, забігаючи вперед, скажу, що одна з «обов’язків» інженерних систем в заміському будинку — забезпечення комфортного мікроклімату. Тому виміряйте температуру повітря у всіх приміщеннях. Нормальна експлуатаційна температура — 21-23 C.

Відео: Як правильно вибрати і придбати житло

Надіємось вам сподобалась наша стаття. Ще більше про будинки та дачу ви зможете прочитати на нашому сайті.